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雪缘园资料库1001雪缘园资料库: 核心城市房價連降4個月 社科院預測:2020年樓市可能沒有 “小陽春”

雪缘园.com www.774301.live 每日經濟新聞 2019-12-27 18:20:13

明年樓市還會有“小陽春”行情嗎?

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

2020年,房地產市場可能沒有“小陽春”。

12月27日,中國社科院財經戰略研究院發布的新一期《中國住房市場發展月度分析報告》(以下簡稱《報告》)指出,核心城市房價繼續小幅下調,明年樓市“小陽春”或難以再現。2020年的房地產調控政策主線已經較為明朗,房地產市場借政策真空期進行預熱的可能性已經大為降低;如果一線城市市場走勢分化繼續加大,2020年下半年一線城市房價穩定的難度可能加大。

對此,中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組負責人鄒琳華在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,主要是政策走勢的進一步明確和房價總體波動性的降低。

明年樓市為何難現“小陽春”?

鄒琳華指出,“2018年的小陽春有一定的市場炒作因素,其核心是政策走勢不明朗。”

《報告》指出,2019年之所以出現“小陽春”,主要基于一方面2018年第四季度核心城市房價出現較快下滑,市場累積了一定的反彈動能;另一方面2019年初住房調控政策進入真空期,市場各方樂觀推測調控政策可能轉向。

但今年這兩項條件均發生較大變化。2019年12月中央經濟工作會議明確定調2020房地產政策,會議再次強調要堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位,要求全面落實“穩地價、穩房價、穩預期”的長效管理調控機制。

2019年全年房價走勢穩中有降,第四季度并未出現大幅下調。反映全國24個核心城市房價綜合變動的緯房核心指數顯示,今年11月,核心城市房價比上月下降了0.24%,比上年同月上漲了1.9%。這也是2019年8月以來,核心城市綜合房價第四個月小幅下降。與2018年同期相比,核心城市房價的波動性顯著降低。

《報告》分析指出,市場累積的反彈動能也很小,2020年初房地產市場總體不大可能再度出現明顯的“小陽春”現象。

“政策走勢相對明確,炒作空間就小了。”鄒琳華總結說。

一線城市“穩房價”難度或加大

自2019年7月以來,一線城市房價走勢出現分化。深圳房價獨自持續上行,而北京、上海、廣州等城市繼續調整。

《報告》指出,在最近幾輪房地產小周期中,深圳往往領先于其他一線城市房價率先復蘇,因而具有一定的市場風向標意義。本次深圳房價再度率先上漲,對其他一線城市的房價預期具有一定的正向影響,如果漲勢延續,其房價上漲態勢可能會逐步會傳導至其他一線城市。一線城市市場走勢分化繼續加大,2020年下半年一線城市房價穩定的難度可能加大。如果2020年下半年之前深圳房價漲勢消退,一線城市住房市場有望維持總體穩定。

根據《報告》,二手房成交量繼續回落至近三年平均值附近,成交量有所萎縮但并未降至冰點。2019年11月,10大重點城市二手住房成交量指數為138.39,比10月下降了8.62%,與2017年以來的二手房成交量指數月度平均值大體相等??杉?,下半年二手房成交量雖然持續下降,但仍處于正常值區間,還遠未進入有價無市的“冰凍區”。

數據來源:中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組

在“房住不炒”的政策背景下,部分二三四線城市房價穩中有降,但部分城市房價波動性相對仍較大。

緯房指數監測顯示,二線城市中,長沙房價水平相對較低,且近一年房價下降約5.99%,居民購房負擔也有所減輕;環京房地產市場仍然平穩,11月份,作為環京風向標的廊坊(燕郊)房價環比下降0.54%,同比上漲4.62%。

青島、濟南、中山、淄博、肇慶等少部分二三四線城市,近一年房價降幅大于9%;重慶、天津、武漢、石家莊、福州、鄭州等城市,近一年房價穩中略降,房地產泡沫擴張得到抑制。

但仍有部分城市波動較大,蘇州、南通、寧波、臨沂、唐山、宿遷、洛陽等城市近一年二手房價漲幅在12%以上,其中蘇州2019年11月房價環比下降1.74%,短期房價漲勢初步得到控制。

此類城市如何進一步促進市場回歸理性?《報告》建議,進一步清理部分城市現實仍然存在的住房去庫存政策,嚴格控制城市更新與棚戶區改造規模范圍,避免擴大短期供求矛盾;探索建立限競房、共有產權房等低價住房供應制度,穩定居民房價預期,避免購房者因房價上漲集中入市;進一步推進租購房同權,因地制宜清理購房優先入學、優先落戶等不合理政策,逐步建立租購并舉的市場體系。

核心城市住房租金繼續下跌

反映全國22個核心城市住房租金總體變化的緯房租金核心指數顯示,核心城市住房租金繼8月開始由漲轉跌之后,11月租金繼續較快下跌。

今年11月,核心城市住房租金指數為101.67,環比下跌1.35%,同比下跌1.08%。2018年同期,核心城市住房租金也有類似的下降走勢,但2019年租房市場景氣度總體低于2018年。由于11月屬于租房市場淡季,住房租金較快下跌總體屬于季節性波動,同時也疊加了少部分經濟增速下行因素的影響。

一線城市盡管短期租金全部下跌,但總體向上趨勢仍然沒有改變。一線城市緯房租金指數顯示,11月4個一線城市住房租金出現不同程度的環比下跌。其中北京環比下跌1.5%,深圳環比下跌1.6%。

但從近兩年的租金走勢看,剔除季節性波動,一線城市住房租金仍然呈現向上的趨勢。如果與2018年1月相比,深圳租金上漲了10.28%居一線城市首位,北京上漲了2.86%居一線城市末位。

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封面圖片來源:攝圖網

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