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雪缘园资料库: 云南仁澤地產破產重組調查:2000畝大盤爛尾6年,負債169億誰是“接盤俠”?

雪缘园.com www.774301.live 每日經濟新聞 2019-12-24 22:23:29

曾是昆明知名大盤,如今爛尾已6年。

每經記者 陳利 攝影報道    每經編輯 魏文藝    

提到千畝大盤西南海,昆明幾乎人盡皆知。

這個位于昆明滇池國家旅游度假區核心腹地、占地2000余畝的地產項目,曾引來購房者爭相購買,“一房難求”便是該項目2013年首次開盤時的寫照。

但自2013年年底以來,因開發商云南仁澤房地產開發公司(以下簡稱仁澤地產)資金鏈斷裂,西南海項目一直處于停工爛尾狀態。盡管曾多次傳出重組在望的消息,但均無下文。

2019年11月14日,昆明市中級人民法院民事裁定書稱,“仁澤公司財物價值32.63億元,負債169.16億元”“仁澤公司不能清償到期債務,運營虧本,且明顯缺少清償能力”,并裁定仁澤地產進入破產重組。

那么,停工爛尾6年的西南海項目,目前處于何種狀況?進入破產重組的仁澤地產進展如何?誰會成為西南海項目的“接盤俠”?

12月21日,《每日經濟新聞》記者在西南海項目現場調查時了解到,該項目一期部分回遷房已交付入住,停工爛尾的屬于二期商品房部分。記者看到,西南海項目售樓部大門緊閉,門前的植物已經枯死,停工爛尾的項目地面布滿水坑,現場雜草叢生。

昆明市滇池度假區管委會則回復記者稱,西南海項目已成立項目清算組擔任管理人并召開了第一次辦公會,重整工作已取得新進展。

西南海項目售樓部大門緊閉,門前的植物已經枯死

現場目擊:爛尾樓里住著欠薪工人和拾荒者

啟信寶顯示,仁澤地產成立于2008年,注冊資本3億元,其中最大股東陳勇出資1.29億元,占43%。而仁澤地產成立以來最廣為人知的項目就是西南海。

憑借占地2000畝的西南海項目(位于昆明市廣福路、紅塔東路和前衛西路幾大干道之間),仁澤地產先后獲得了“2013年昆明最具城市推動力”企業、2013年昆明房交會十大“百姓喜愛參展樓盤”等稱號。

12月21日,《每日經濟新聞》記者現場調查了解到,西南海項目初期建設的部分住宅已交付業主使用。其中,泰和苑為回遷房,1195戶業主已入住5年多;旁邊的泰佳苑(回遷房)、珊瑚郡天泰和珊瑚郡天璽項目(集資房),也均已交付業主使用。

仁澤幼兒園爛尾樓里住著被欠錢的工人

沿著海澤路向南走,左側的珊瑚郡天泰項目大門陸陸續續有業主出入,而在其對面,就是西南海項目還未開發完成的爛尾樓。記者看到,爛尾樓未封閉的陽臺上掛曬著衣服,顯然有人居住在其中。

“對面是爛尾樓,住在里面的是被拖欠工資的工人。”珊瑚郡天泰物業公司的兩名員工指著對面爛尾樓告訴記者:“這里的水電都是從我們這邊接過去的。”

兩名員工還表示,已交付入住的是項目代建的回遷房和單位集資房,停工爛尾的則屬于商品房部分。“(已建好的)商品房基本已經賣得差不多了”。

除了珊瑚郡天泰對面爛尾樓里有人居住外,記者在走訪中還發現,幾乎每棟爛尾樓里都住著外來打工者和拾荒人。

已居住在仁澤幼兒園爛尾樓長達3年的建筑工人史建(化名)告訴《每日經濟新聞》記者:“水、電(設施)都是之前項目在建時留下的。”

2013年,史建帶著妻子從老家貴陽來到西南海打工,工作兩年沒拿到工錢,在項目停工后就一直住在了這里,一邊在其他工地打工。“還是想看看有沒有機會拿到工錢”。

據史建介紹,在這棟4層幼兒園爛尾樓里,還住著10多戶和他情況相同的打工者。

珊瑚郡天泰項目對面爛尾樓里住著欠薪工人和拾荒者

珊瑚郡天泰項目與爛尾樓工地之間由藍色的鐵板圍擋著,越過藍色圍擋沿路直行,記者看到,(爛尾區)內的道路兩側停滿了車輛,儼然成了停車場。10多棟住宅和商業建筑主體都已建好,不少房屋的玻璃上還貼有“房東急售”等字條,樓房之間的空地上布滿了大大小小的水坑、雜草叢生。

“這里已經停工5年多了,有些建設時搭的鐵架都還在。”天泰業主太先生說。順著他指的方向,記者看到有兩棟樓的外側果然還搭著生銹的鐵架和掛著綠色的網。

西南海爛尾停工的部分道路成了停車場

首次開盤,西南海項目曾“一房難求”

公開資料顯示,西南海項目總占地面積約2000畝,綜合容積率1.68,綠化率45%,總建筑面積約180萬平方米(地上總建筑面積123.72萬平方米,地下總建筑面積58.30萬平方米),總戶數6000戶,其中商業規模達到49萬平方米。

西南海項目所屬商品房地塊,由仁澤地產于2011年和2013年分兩次競得。

《每日經濟新聞》記者從從昆明市自然資源和規劃局(原昆明市國土資源局)官網上查詢到,2011年9月,仁澤地產以約33.13億元競得昆明滇池國家旅游度假區海埂街道管理處太河社區12宗城中村改造用地,共計365740.11平方米;2013年1月下旬,仁澤地產又以約14.83億元競得太河社區10宗土地,共計322417.01平方米。兩次競拍共獲得土地688157.12平方米(約合1032.24畝),土地出讓總金額高達47.96億元。

值得注意的是,西南海項目所在的滇池旅游度假區位于滇池之濱,不僅是國內知名的旅游度假勝地,還是昆明城市高品質居住的區域,屬于昆明的地產熱門板塊,為眾多地產商覬覦,也深受購房者青睞。

近日,《每日經濟新聞》記者實地探訪發現,目前滇池板塊已云集了包括古滇未來城、滇池名門、龍湖聽藍半島、公園1903等大批高端樓盤,儼然成為目前昆明高端住宅的聚集地。

2013年7月媒體報道西南??淌⒖?nbsp;

據騰訊房產報道,2013年7月20日首次開盤的西南海,現場到訪逾1000人,短短3小時開盤房源熱銷95%,“創造了滇池度假區前所未有的樓市神話”。當天,開發商還大手筆動用直升機接待客戶環滇池、賞項目。

另據《云南信息報》報道,由于項目配套有幼兒園至初中的配套教育,在2013年項目尚未開盤時售樓部內便“一房難求”,首期開盤的房子均價在10000~11000元/平方米,而且還選不到朝向較好的房屋。

可供對比的是,2013年4月,西南海的城中村回遷房均價約8000元/平方米。而且,如在當年6月轉賣時,買方需要額外支付近20萬元的更名費。

這一說法在記者調查過程中得到了天璽業主張先生的印證。據他介紹,2010年時,西南?;厙ǚ肯钅渴奐墼?000元/平方米左右,2012年時他以8000元/平方米左右的價格全款從他人手中購得。“如果能更名,現在這邊房子(回遷房)至少要18000~20000元/平方米左右。”

西南海項目已交付使用的回遷房

據記者了解,與項目一街之隔的海埂悅府、公園1903等樓盤,目前均價為20000元/平方米左右。

然而,就在距離西南海首次開盤熱銷一年后的2014年10月,昆明市國土資源局就發布了一份《關于禁止欠繳土地出讓價款用地單位參加新一輪土地競買活動的通告》(以下簡稱《通告》),對25家參與土地出讓獲得土地后欠繳土地款的企業進行了公示,并禁止其在繳清土地價款前參加新一輪土地競買。而仁澤地產就出現在這份拖欠土地款的企業名單中。

2015年12月、2016年11月,昆明市國土資源局先后兩次發布上述《通告》。彼時,仁澤地產欠款已逾5億元。

事實上,早在2013年年底仁澤地產就已資金吃緊。今年8月份有網友在人民網領導留言板塊詢問西南海項目進展時,昆明滇池國家旅游度假區信訪辦在11月7日回復時稱,“2013年年底西南海項目公司仁澤房地產公司因資金鏈斷裂,導致項目停工。”

人民網領導留言板截圖

今年10月10日,有網友在人民網領導留言版留言稱,西南海樓盤共有1000多戶購房者,最早在2011年就簽訂了購房協議書,大部分準業主是繳納了50%的購房款或全額房款,至今仍未交房。昆明滇池國家旅游度假區信訪辦于12月4日回復表示,“經核實,西南海仁澤地產項目因資金鏈斷裂,導致項目停工,現度假區正在根據市委、市政府工作要求對西南海項目進行債務重組,目前債務重組項目推進順利,待重組完成后,即可恢復施工。”

人民網領導留言板截圖

關于西南海項目的停工原因,云南某房企相關人士向《每日經濟新聞》記者分析認為,“回遷房一般來說應該在項目后期修建,2009年前后仁澤就先開始修建回遷房,等到2013年中期項目首批商品房才開售,這很容易導致項目出現資金短缺的問題。”

在走訪中,負責項目道路和綠化部分的包工頭張師傅也告訴記者:“項目資金出現問題在于先修了回遷房和集資房部分。”

爛尾6年,誰將成為“接盤俠”?

自西南海項目停工以來,曾多次傳出有大型開發商“接盤”的消息。2015年1月,曾傳出云南物流集團入股仁澤地產接盤西南海項目開發的消息,但3個月后,雙方的合作不了了之。

2016年9月30日,云南本土房企長豐地產與昆明滇池國家旅游度假區管理委員會簽訂了開發西南海項目的合作意向書,以并購重組的方式接盤西南海項目,但當時仁澤地產債務本息總額為73.53億元,未達到長豐地產要求仁澤地產債務不超過55億元的接盤條件。

3個月后,即2016年12月31日,仁澤地產發布《關于云南仁澤房地產開發有限公司開展債務和解工作的公告》稱,仁澤地產債務重組工作已初步達成長豐地產提出的仁澤地產本息不超過55億元,以物抵債金額16億元,以物抵工程款3億元的要約條件目標。截至2016年12月28日,仁澤地產申報的債權總額為95筆,除大港旺寶外,其余已100%固定了債權債務關系。

至此,仁澤地產已將債務本息鎖定為58.8億元(含大港旺寶),較長豐地產前提條件中本息債務要求超額3.8億元,超額部分將由仁澤地產原股東負責承擔。

據了解,長豐地產與仁澤地產合作開發西南海項目的前提條件之一,是由雙方合作開發昆明小街城改項目。然而在土地競拍過程中,土地被第三方取得,導致合作標的未達成,雙方之間西南海項目合作也因此終止。

西南海項目位于前衛西路一側的土地上雜草叢生

在眾多接盤方中,龍湖集團被認為是最有希望復活西南海項目的。

2017年6月22日,龍湖地產就與仁澤地產、滇池國家旅游度假區國投公司就西南海項目后續地塊簽署了框架協議,三方表示將盡快推動“西南海”項目進展。龍湖地產官方在當時曾回應《每日經濟新聞》記者稱,主要是以框架協議的形式對該項目保持高關注度,如果后期合作,根據可開發地塊條件,會以龍湖擅長的低密度物業面向市場。

2017年12月28日,昆明龍湖宜恒房地產開發有限公司及昆明滇池國家旅游度假區國有資產投資經營管理有限責任公司聯合發布“關于仁澤地產西南海項目重組工作聯合公告”稱,在項目重組合作各方近6個月的共同努力下,度假區國投公司與龍湖接盤西南海“已經接近成功,已經完成了90%的重組工作”,西南海項目整體將于2018年中期進入正常經營、開發狀態。

然而此后再無下文。2019年12月17日,龍湖地產回復《每日經濟新聞》記者稱,“西南海項目一直以來受到市場關注,由于其中涉及關聯方較多,各方的磋商也一直在進行。”同時,龍湖地產也表示對昆明市場仍保持高度關注,對于符合集團投資預期的項目及土地,仍在持續保持緊密的跟蹤,如時機成熟,將擇機增加昆明土儲。

重組期間,所持資產多次被拍賣

為何仁澤地產多次重組均告失敗?

昆明滇池國家旅游度假區信訪辦今年11月7日在回復網友提問時明確表示,因西南海項目涉及的訴訟及執行案件共有117件(按訴訟主體統計),涉及云南省高院、福建省高院、河南省高院、北京市中院、昆明市中院、成都市中院、昆明西山區法院、昆明呈貢區法院、昆明官渡區法院、上海虹口區法院、寧波北侖區法院等,導致仁澤公司股權及西南海項目土地、可售房產、車位等資產遭到全面、多輪查封并陸續進入司法拍賣程序,對資產解押解封、重組資金注入等推進項目重組前置條件造成巨大障礙,重組工作未能取得實質性進展。

其中值得一提的是,2017年12月26日,最高人民法院對昆明市國土局、滇池度假區管委會訴仁澤地產拖欠土地款一案作出終審判決。根據判決,仁澤地產應按合同約定,按每天1‰的標準向昆明市國土局、滇池度假區管委會支付拖欠土地款造成的違約賠償金,總金額約10億元,而仁澤地產實際拖欠的土地款總額為52988.92萬元。

也就是說,仁澤地產需要賠償的違約金,比其所欠的土地出讓金要高出近一倍。而按照云南省高院的一審判決,仁澤地產只需按銀行貸款利率賠償違約金,二者差別巨大。2018年12月28日,最高人民法院再次駁回了仁澤地產再審申請。

前述昆明某房企相關人士表示,無論哪家企業想要重組仁澤地產,首先都要先補繳超過15億元的土地款和違約金,否則土地手續無法完善,項目無法復活。

媒體報道西南海項目閑土地司法拍賣遇冷 

事實上,在多次重組過程中,仁澤地產所持有的資產多次被公開司法拍賣。公開資料顯示,2018年9月、11月西南海就有3宗土地被法院公開司法拍賣,其中1宗占地66.53畝,為商務金融用地;1宗占地41.3畝,為商務金融用地;1宗占地74.2065畝,為普通商品住房用地。但最終均無果。

與此同時,據界面新聞等媒體報道,仁澤地產先后還被卷入了云南物流產業集團有限公司原黨委書記、副董事長周少方,以及“云南最大銀行”云南省農信社的貪腐案中。

負債169億,閑置土地成業主菜園

據了解,在西南海復工問題上,滇池旅游度假區管委會做出過很多努力,曾計劃督促項目重組。

今年3月12日,滇池度假區管委會成立度假區太河片區城中村(西南海)項目重組專項工作組,下設5個工作小組,分別進駐仁澤公司,認真梳理精準核實項目情況,并重新制定重組方案。11月底,滇池度假區管委會承諾,將于12月31日前,推動西南海項目司法重整取得實質性進展,重組問題整改到位。

2019年11月14日,昆明市中級人民法院(2019)云01破申9號民事裁定書稱,“仁澤公司不能清償到期債務,運營虧本,且明顯缺少清償能力”,并裁定仁澤地產進入破產重組。

民事裁定書稱,依申請人提交的資產評估報告及相關證據材料,仁澤地產資產價值32.63億元,負債169.16億元。

圖片來源:仁澤公司管理人微信公眾號

“目前西南海破產重組正按照既定目標和任務在有序推進。”12月16日,昆明滇池國家旅游度假區管委會宣傳部彭副部長向《每日經濟新聞》記者表示,目前已成立項目清算組擔任管理人并召開第一次辦公會,討論審議了工作制度和重大事項,重整工作已取得實質性進展。“有兩家在全國有實力的企業有意向接盤西南海項目進行后續建設”。

與此同時,仁澤地產項目清算組相關人士也向記者表示,目前正進行債權人登記。“一切都按照既定的方案順利進行中”。

值得注意的是,作為仁澤地產對外發布和公示信息的唯一正式網絡傳播平臺——微信公眾號“仁澤公司管理人”12月19日發布《作為關于西南海項目購房客戶問題特別提示說明》表示,近日有西南海項目購房客戶在“西南海業主委員會”QQ 群、“仁澤客戶群”微信群內傳播“新開發商通知簽合同“的不真實信息。

對此,“仁澤公司管理人”特別提示:目前西南海項目購房客戶專項處置方案尚在研究制定中,仁澤公司管理人還未對外通知或公示任何關于西南海項目購房客戶處置意見。

位于海埂路一側的西南海未開發土地成了業主們的菜園

《每日經濟新聞》記者在西南海項目現場看到,位于前衛西路、海埂路兩塊尚未開發的土地,已成為附近居民和居住在此的工人的菜園,不時有人進出摘菜。

“邊種點菜自己吃,也賣給周邊居民。”至于為何還不離開,一位來自云南宜良的包工頭張師傅笑著說,2014年他以14380元/平方米的價格在西南海也買了一套房子。“守在這里,重組成功一開工我就能知道了,到時我的房子絕對能值22000元/平方米。”

公開資料顯示,2015年9月,昆明滇池度假區公示了區域內的一批閑置土地,其中就有西南海5宗共205畝土地,包括了1宗60.96畝的住宅用地、3宗共142畝的商務金融用地和1宗1畝的公共設施用地。

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封面圖片來源:每經記者 陳利 攝

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云南 仁澤地產 破產重組

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