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雪缘园指数: 前11月330家房企發布破產文書 超四成分布在長三角和珠三角

雪缘园.com www.774301.live 每日經濟新聞 2019-12-19 18:36:47

今年到底有多少家房企破產?

每經記者 甄素靜    每經編輯 魏文藝    

“今年有400家房企破產”“平均每天1.5家房企破產”“80%開發商會死掉”……近期,關于“房企破產”的話題再次成為輿論關注焦點。

那么,今年房企究竟破產了多少家?市場真的進入“大洗牌”階段了嗎?中指研究院統計顯示,截至今年11月,共有330家房企發布了破產相關文書,但真正破產的房企僅有43家,其余均為各種流程公告,包括更換管理人、第一次債權人會議通知等。

58安居客房產研究院首席分析師張波也向《每日經濟新聞》記者表示,從數據來看,今年房企破產數量和往年相比并沒有明顯增加,但這并不代表房企的破產規?;嵋恢北3終庖凰?。隨著房地產去產能的深化,房地產金融側從緊的持續,以及行業集中度不斷提升,未來房地產行業的整體淘汰率仍將提升,預計淘汰房企的規?;岢氏植歡顯齔で魘?。

今年僅43家房企真正破產

截至今年11月,在人民法院公告網以“房地產+破產文書”為關鍵字可檢索出來400多條破產文書,以企業為單位來看的話,剔除部分重復企業及非房地產企業,共計330家房企發布了破產相關文書。

但并不意味著上述330家房企已經破產。中指研究院表示,今年以來真正破產的房地產企業僅有43家,其余均為各種流程公告,包括更換管理人、第一次債權人會議通知等。

事實上,房地產企業的破產是一個漫長的過程,目前這330家發布破產文書的房企中,大部分僅進入初期階段。據中指研究院統計,330家發布破產文書的房企中,190家為法院發布第一次債權人會議召開通知,占比為57.6%。在多次債權人會議后,債權人才能決議出究竟是繼續執行破產清算程序,還是申請重整或和解,此時并不能判定企業是否會破產。

而且,330家發布破產文書的房企中,涉及重整的共計56家,這其中27家的重整計劃已獲法院裁定批準,這意味著這些企業已經成功存續下來。

數據來源:中指研究院 制圖:每經編輯 魏文藝

值得注意的是,今年發布破產文書的房企主要分布于長三角與珠三角城市群。據中指研究院統計,分地區來看,申請破產的房企中,位于長三角與珠三角兩個城市群的占比分別為25.76%和17.27%,兩個區域占總數量的43%。

為何破產房企多集中長三角、珠三角城市群?中指研究院分析認為,長三角、珠三角等熱點城市及城市群吸引了大量房地產開發企業進入,區域競爭激烈,地方小微房企生存更加艱難;加之長三角及珠三角區域投資及借貸熱度高,借貸糾紛以及公司注銷破產更加頻繁。

《每日經濟新聞》記者查詢歷史資料發現,即便是在2009年、2015年等房地產市場較好的年份,每年也有近300家左右房企發布破產相關文書。據統計,目前我國有近10萬家房地產企業,按每年300家房企破產計算,也只占0.3%。

中小房企陷資金困局

從統計來看,今年發布破產文書的房企多為中小企業。張波分析稱,房地產行業從20年前商品房每年僅成交1億平方米的規模上升到2019年的18億平方米以上規模,整體規模已然見頂,“大躍進”時代已去,行業進入“大浪淘沙”時期,淘汰中的中小房企占比自然會高。

另一方面,除非是地方龍頭、或者有著獨特資源優勢的小房企,一般來說,小房企在未來5~10年會面臨較大概率的被淘汰現實。因此,小房企的規?;咔蟪曬Φ母怕氏嘍越系?,更多是體現在為了更長遠“活下去”所進行的自身激勵。

“企業自身管理制度落后、運營效率較低,市場火熱的上行期階段,銷售業績快速增長,掩蓋了自身‘內功’先天不足的缺陷,一旦市場進入平穩或下行期,企業的競爭力短板就會凸顯出來,銷售去化以及融資等問題將形成較大壓力。”中指研究院分析稱。

相比小企業而言,部分規模相對較大的房企,因戰略定位、多元擴張、項目銷售等問題,資金鏈也出現了問題。

近一年陷入資金困境的部分房企 數據來源:中指研究院

美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為,房企破產與今年房屋銷售情況不算太樂觀有關,尤其是上半年,全國商品房銷售面積是負增長的。此外,房企自身的融資能力將直接影響其資金鏈的情況,大房企在融資方面更有優勢。據同策研究院監測,今年前10個月,融資利率最高的50筆利率均在7%以上,區間在7.33%~15.5%,其中13筆融資利率超過10%。

隨著國內融資渠道持續收緊以及融資門檻大幅提高,今年房企大舉赴海外發債。中指研究院統計顯示,今年1月~11月,房企海外債券發行規模為4603.4億元,同比增長33.6%,較去年全年增長21.8%;海外債券融資成本為8.33%,較去年同期上升0.94個百分點。

實際上,近年來房企海外發債持續高位運行。據克爾瑞研究院統計,房企海外發債利率方面,加權票息從2017年的6.7%升至2018年的7.5%,再升至2019年的8.2%,中小企業受規模、土儲量、企業背書等影響,融資成本更加高昂。

據企業公告,今年不少企業海外債利率遠超機構平均值,高達13%。今年年初,當代置業發行了1年半到期的3.5億美元海外債,利率高達15.5%。此外,鑫苑置業、景瑞控股、弘陽地產等房企今年的海外融資成本同樣高企。

一位不愿具名的頭部房企人士告訴《每日經濟新聞》記者:“國內錢不好融,海外錢成本高,能融到也不錯了,有大量土儲、信用背書的大房企融資都不太樂觀,更別說中小房企了。年年都說難,但都得想辦法過來。”

張波認為,中小房企的自身品牌優勢和信用等級往往不如大型品牌房企,融資的通路也會較窄,這就造成了通過金融機構正常融資的難度普遍頗大,同時也缺乏更多有效融資渠道。對于中小房企來說,控制自身財務的風險性顯得更為重要,首先必須是活下去,其次才是如果更快規?;?。當然,在行業淘汰率不斷提升的當下,在房地產金融政策從緊的大背景下,中小房企融資難的問題還將持續存在。

(鎂刻地產原創,喜歡請關注微信號:meikedichan)

封面圖片來源:攝圖網

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